TCO-Betrachtung bei Gewerbegebäuden: Betriebskosten halbiert

Die Betriebskosten »intelligenter«, digitalisierter Gewerbegebäude betragen laut Gutachtern nur die Hälfte der von Durchschnittsgebäuden, bei annährend gleichen Baukosten. Wir untersuchen, mit welchen Maßnahmen diese Einsparungen gelingen.

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Am Standort Bad Pyrmont von Phoenix Contact ist die Digitalisierung des Facility-Managements und die Vernetzung der Gewerke auf die Spitze getrieben – mit erfreulichen betriebswirtschaftlichen Konsequenzen.

Die Betrachtung der TCO (Total Cost of Ownership) eines Gebäudes führt zu Überraschungen, weiß Professor Uwe Rotermund von rotermund.ingenieure. Er führt fm.benchmarking, den größten deutschen Benchmarking-Pool für Gebäudenutzungskosten auf Vollkostenbasis, der aktuell Gebäude mit einer Grundfläche von 95 Millionen m2 beinhaltet. »Die Errichtungskosten eines Gebäudes machen nur 15–20 Prozent der gesamten Lebenszykluskosten aus, der Rest, 80–85 Prozent, sind Nutzungskosten«, sagt Rotermund. Die Energiekosten, Lieblingsthema der Medien und Technikanbieter, machen im Schnitt nur 4–12 Prozent der Lebenszykluskosten eines Gebäudes aus.

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Professor Uwe Rotermund von rotermund.ingenieure: »Die Errichtungskosten eines Gebäudes machen nur 15–20 Prozent der gesamten Lebenszykluskosten aus, der Rest, 80–85 Prozent, sind Nutzungskosten.«

Die Abweichungen von „schlechten“ Gebäuden gegenüber den kostenmäßig als Norm-Benchmark gesetzten Durchschnittsgebäuden betragen oft mehrere hundert Prozent, und zwar nach oben, so Rotermund: »Wir haben z.B. Architekturwettbewerbsbeiträge für Neubauten eines großen deutschen Sportartikelherstellers betrachtet und dort Unterschiede bei den Lebenszykluskosten festgestellt, die mehr als das Dreifache der Errichtungskosten betragen, d.h. bei einem Bauvolumen von 100 Millionen Euro lagen die Unterschiede in den Lebenszykluskosten der Vorschläge bei 320 Millionen Euro!«

»Bei einem Gebäude gehören endlich konsequent die Vollkosten über die Lebenszeit betrachtet. Beim Auto überlegt man sich alles ganz genau, überdenkt Verbrauch und Reparaturanfälligkeit und Betriebskosten, aber ein Gebäude, das baut man erst mal und guckt dann später, wie es funktionieren kann«, so Rotermund. »Zu den Kostenpunkten beim Gebäude gehören die Kosten für die Errichtung, die Energie, die Instandhaltung, Sanierung und die Betriebsführung. Alle Punkte hat Phoenix Contact in Bad Pyrmont vorbildlich optimiert«, erklärt der Facility-Management-Spezialist. »Hier ist es Phoenix Contact gelungen, die durchschnittlichen Betriebskosten zu halbieren, bei annähernd durchschnittlichen Baukosten.«

Building Automation to the Rescue

Das Durchoptimieren besteht aus unzähligen Einzelmaßnahmen und einer weitgehenden Durchdigitalisierung des Gebäudes, dessen Gebäudeleittechnik mit dem Energiemanagement und den Business-Intelligence-Services unter dem Dach des IoT-Ökosystems Emalytics von Phoenix Contact in einem zentralen IoT-Management integriert sind. Es stellt den Kontakt zu hauseigenen ERP-Systemen her und vernetzt innerhalb der IoT-Management-Ebene auch sämtliche IP-basierten Smart Devices sowie klassische Sensoren und Aktoren, die nur klassische Gebäude-Bussysteme sprechen, vom BACnet über OPC bis zu KNX, Modbus und anderen.

Rotermund hat für das neue „Gebäude 4“ von Phoenix Contact in Bad Pyrmont mit einer Brutto-Grundfläche von 23.000 m2 ein Betriebskostenbenchmarking durchgeführt, das die Kosten ermittelt und mit dem Branchendurchschnitt vergleicht. Das „Business Solutions Center“ mit Büro-, Konferenz- und Laborräumen kommt bei annähernd durchschnittlichen Errichtungskosten auf erstaunliche Kostensenkungen. So wurden z.B. die Kosten für das infrastrukturelle Gebäudemanagement um ca. 62 Prozent gesenkt. Dazu gehören z.B. Reinigungs- und Pflegedienste. Wie hat Phoenix-Contact-Facility-Manager Frank Schröder das hinbekommen?